LPR落地:低利率时代终结 中国房产税开征“只欠东风”

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2019-10-08 09:50:43

北京时间10月8日,按照中国央行此前发布的公告,新发放商业性个人住房贷款利率正式开始以最近一个月相应期限贷款市场报价利率(LPR)作为定价基准。随着中国房贷利率完成“换锚”,一系列楼市精准调控政策的制度基础也陆续完善,房产税的推行客观条件已经具备,但考虑到房产税一旦实施可能对现有市场造成冲击,房产税开征的时机还不成熟。

中国民众寄希望于房产税出台抑制房价上涨,但从一些已经开征房产税的国家来看,征税并不意味着房价不会上涨。(VCG)

整体过度平稳 上海“特事特办”

2019年9月,中国银行间同业拆借中心发布数据显示,1年期LPR报价4.2%,相比8月4.25%有所下降。而与房贷挂钩的5年期LPR为4.85%,与8月报价持平。根据中国央行此前公告,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

上海易居地产研究院发布报告对中国14个典型城市房贷变数进行测算。整体看,执行LPR贷款利率后,房贷利息略有增加,按照等额本息、贷款30年、本金100万元人民币(1元人民币约合0.14美元)计算,14个城市首套房月供平均比过去增加6元,而二套房月供平均多15元,几乎可以忽略不计,因此对于购房者没有造成太多困扰。

而从不同城市结构来看,二线城市负担增加相对较大,三四线城市则没有明显变化,广东佛山、江苏无锡等个别城市贷款负担甚至略有减轻。

值得注意的是,上海在此次房贷利率新政落地后,并没有在5年期LPR基础上加点,二是首套房在LPR报价基础上减20个基点。以最新一期LPR报价计算,上海首套房贷款利率为4.65%,这等于是打破了中国央行此前的利率下限规定。考虑到新政实施前,上海实行基准利率95折,即4.655%。按照LPR基准定价的首套房贷款利率甚至比原先贷款利率还低0.005个百分点。

上海一位银行高管在接受中国网媒《21世纪经济报道》采访时表示,上海房贷一向比较特殊,需要一个过渡期,所以开这个口子情有可原。

上海银行业人士分析认为,减点可能只是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。从中国整体情况看,2015年末,中共高层牵头房地产去库存,2016年,“化解房地产库存”成为经济社会发展的五大任务之一。在高层指挥棒引导下,银行纷纷降低贷款利率,个别城市甚至出现商业性首套房贷款利率低于4%的情况,如此轻易的加杠杆助推了2016年中国楼市火爆,也直接导致了2017年3月开始的“史上最严厉”楼市调控。

市场普遍认为,房贷利率以LPR报价为基准后,利率水平更加市场化,由于报价机制更改为每月一次,房贷利率波动也更加频繁。不过,楼市调控不松动,房地产融资持续收紧的情况下,“房地产去库存”时代的低利率可能一去不复返。数据显示,8月中国首套房贷平均利率为5.47%,二套房贷平均利率为5.78%,均已经连续3个月上行。考虑到年末流动性紧张,房贷投放额度不足,贷款利率还可能进一步上行。

房产税开征“万事俱备”

LPR改革是中国一系列楼市精准调控的手段之一。除信贷政策调控外,为了落实“一城一策”,为房地产调控提供一手资料,2019年以来,中国住建部一直在推进房屋网签备案全国联网。

“网签”是指房屋买卖双方签订合同后,购房信息在住建部门进行公证,同时,此类信息将记录备案,以便监管部门核查,防止违规销售房屋。如果网签没有撤销,基本意味着交易成立,因此网签量也是房地产交易活跃度的重要参考指标之一。

据中国官媒“中国经济网”报道,2018年末下发的一份内部文件中,中国住建部强调,全面规范和加强房屋网签备案工作,整合政务信息系统,逐步构建以房屋网签备案制度为基础的房地产交易管理体系,为房地产市场调控提供决策依据和支撑,促进房地产市场平稳健康发展。

按照中国住建部的要求,至少有150个重点城市要实现房屋网签备案联网,截至目前,北京、上海、天津、重庆等重点城市及广东全省均已实现房屋网签备案系统全国联网。同时,网签备案信息也将在公安、民政、财政、税务等多个部门之间共享。

2019年2月20日,中国国家税务总局发布《关于2019年开展“便民办税春风行动”的意见》提出,2019年税务部门将继续强化与房地产管理部门协作,积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享,整合房地产交易、办税、办证业务流程,推动实施跨部门业务联办。

换言之,一旦网签全国联网实现,个人名下的所有房产一目了然,因此,市场猜测,在理清房屋持有和交易数据后,房产税开征也已经是“水到渠成”。不过,尽管开征房产税的客观条件已经具备,考虑到房产税的出台可能会对现有房地产市场和房价造成较大冲击,不同城市情况差异较大,可能需要制定详细的差异化税收政策,短期内推行房产税的可能性不大。

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撰写:王雨辰

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