中国官员:房地产进入青铜时代 支撑房价的动力已不存在

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2019-09-30 02:13:56

中国国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真表示,从制度或政策视角来看,防风险将是长期的主基调,在完成了中国国企的去杠杆、金融的去杠杆后,房地产去杠杆也提上日程。

房地产市场正在面临去杠杆的关口。(VCG)

中国大陆媒体搜狐智库北京时间9月30日报道,蔡真近日在金融与发展 . NIFD季度形势分析会上表示,银行面临资产质量、资本充足率、流动性等多方面的压力,推动最大份额资产的证券化可以极大的集约资本占用,提高流动性。同时,单身社会、城市化第三阶段存在大量的租赁需求,从供给侧角度看中国住房进入存量房时代。因而,房地产金融走向黄金时代。

过去中国房地产市场获得巨大发展的动力机制主要有:一是居住条件改善,二是投资贡献。

经过多年发展,2016年中国城市和农村居民的居住面积几乎翻了一番,两者分别达到36.6平方米和45.8平方米。从人均算高于俄罗斯,户均算高于德国和荷兰。当房子已经住得很大,就不会一直住的无限大下去。而是趋向于一个均衡状态,住房面积不会一直增长下去。

关于投资的贡献,有一些测算,房地产投资对GDP的贡献率最高是2013年,达到34.1%。未来房地产投资很难再发挥这么大作用。房地产市场的动力机制有三个,第一是制度改革和经济增长推动。第二是城市化。第三是房地产一定离不开金融杠杆,与银行体系有很大关系。

2003年最重要事情是房地产行业定位成国民经济支柱行业,并强调市场化导向。整个房地产市场就有了大驱动。1998年城市化率是33.35%,2018年是接近60%,这20年年均增长1.31%,1978年到1998年城市化率基本没怎么变,每年增长只有0.77%。

还有一个关键时点2005年。2005年非常关键是因为中国经济开始向服务化过渡。第二产业从2005年之后开始有一个趋势性下降,当一国经济完成重工业化,走向服务化的时候,才能够完成真正的城市化。城市当中服务业占的比重很高,发达国家能达到80%左右,中国的一线城市第三产业服务业占比能有25%,服务业在这个城市落脚,才可能有真正城市化,才可能有后面买房这些事情。

第三个动力机制,银行自身经营模式转变,就是银行开始向零售方向转变。零售什么最好?一定是个人抵押贷款。中国四大行贷款投向第一业务是个人抵押贷款,总量上来看,个人抵押贷款加起来25万亿元人民币(1元人民币约合0.1404美元)。

2017年之后,中国决策层提出房住不炒,调控政策持续收紧。对于未来怎么看?回答这一问题的根本在于:过去蓬勃发展的动力机制减弱了甚至不存在了。

第一,从政策视角看,7月底政治局会议的表述“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”,也包括中国央行的表态,即使LPR下降也不涉及房贷;第二,从城市化的角度,城市化率已经接近60%,已达第二阶段尾声,高速增长也就剩三五年。部分地区甚至出现收缩城市的现象;第三,银行经营模式进行更深一次的变革和转型,新零售一定是基于场景的,基于大数据的,基于AI的。对于一些早布局的银行,传统的抵押文化已被其摒弃。

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编辑:孙传庭

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