房地产税落地在即 控房价考验中国政府的“舍与得”

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北京时间9月7日,中共十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中,房地产税法写入立法规划,属于第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

2018年以来,中国官方媒体密集表态加快房地产税立法,表述从“稳妥推进房地产税立法”到 “加快推进房地产税相关政策举措”。外界普遍预测,中国房地产税立法加快,落地时间可能会提前。但对于房地产税是否能起到平抑房价的作用,各类观点说法不一,有专家指出,稳定房价关键是市场和政府都不能越位、缺位,扩大供给才能使房价走向合理区间。

中国大陆的房地产相关税收目前多在交易环节,在二手房交易中,名下持有多套房产面临较高的赋税(图源:VCG)

房地产税或难以抑制房价上涨

2018年以来,房地产税引起了公众的广泛讨论。而中国民众普遍比较关心两个问题,一是房地产税如何征收,二是一旦房地产税落地,高企的房价还能不能降。

据中国大陆媒体《21世纪经济报道》近日消息,2018年4月,初步形成的房地产税草案曾在中共省级人大及省级财政等相关部门内部征求过意见。

而就在2018年4月,有香港媒体曝光了“大陆版”房地产税细则,该方案以家庭人数确定免税面积,以套数确定税率,采用分段累进税率,年税率为0.8%-5%。

虽然无法证实上述细则的真实性,但不能排除中共在重大政策出台前先在香港 “放风”试探市场反应的可能性。从客观条件来看,中国征收房地产税的时机确已成熟。全国性的房地产联网系统已经建立;国地税合并增强了税收的征管能力;2018年以来,已经爆出中国山东等多地地方政府公务员无法按时发放工资等情况,由此可见地方政府财政捉襟见抽,亟需开源。

此外,政府也寄希望于房地产税成为调控房价的“大招”:通过增加持有成本,把有富人手中多余的房子逼出来,增加供给,抑制高房价,打击多套住房。但有分析对房地产税能否抑制房价上涨持保留态度。

独立经济学家马光远认为,有没有房产税与房价高低并没有直接关系。比如香港和美国有房产税,但香港是世界上房价最高的城市之一,美国的房地产经常出现周期性的快速上涨。

而且,这些国家和地区在征收房产税的时候,目的很明确,就是为地方政府开辟收入来源,而不是为了抑制高房价的。

房产税在美国、英国等国家,是地方财政收入的最主要来源,至于房产税是否抑制了房价,以及在多大程度上抑制了房价,争议很大,唯一没有争议的是,即使有房产税,这些国家的房价也经常出现暴涨。

抑制房价上涨需要政府市场双到位

民生银行研究院院长黄剑辉则认为,决定房价的关键还是供求关系。把调控的目标定为降房价,这是一个误区。

从理论上来说,商品房的本质是商品,价格不应该被限制。政府和市场都不能越位、缺位。在住房问题上,让民众都去买商品房显然不现实,这就需要政府介入,提供保障性住房。类似香港、新加坡就是这样的模式,40%到60%的人住政府提供的保障性住房。

黄剑辉建议,第一,推进房地产税改革。房地产税可以归类为消费税、富人税,个人名下的房产越多,交税越重。同时,建立一个专门的账户。用于保障房建设,并由政府负责组织建设和管理。

第二,扩大供给。房地产市场也需要分为高、中、低三层。富人有钱,可以住高档小区、豪宅;低收入人群也是公民,政府为他们提供廉租房、保障房;大学毕业生收入有限,也是廉租房和保障房的适用对象,随着收入提高、财富积累,他们也可以购置属于自己的商品房。

用多层次的供给体系去满足多层次的需求,同时政府不能过多干预商品房市场。商品房由市场调节,适时取消对商品房市场进行限价、限购的调控方式;政府可以在新房销售环节征收税费,用于建设保障房形成良性循环。

不过,马光远分析称,新加坡国情特殊,政府可以解决大部分人的住房需求,而中国是一个13亿人口的大国,要求中国政府解决大部分人的住房问题显然有些不现实。

但政府也应明白,开征房地产税得到更多财政收入的同时,是否该舍弃简单粗暴的限价调控模式,更多回归市场,建立一个真正稳定的房地产市场。而探索符合中国国情的地产发展模式和政策,正考验着中共的执政智慧。

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撰写:王雨辰

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