中国楼市库存余额不多 调控之手还能伸多远

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2018-09-14 03:24:12

可以说中国房地产市场是与中国经济一起腾飞的,甚至可以说中国房地产市场腾飞的速度是“失控”的。因此,与很多国家的房地产市场不同,近些年行政手段干预——宏观调控政策始终与中国楼市共生共存。

楼市价格过高对中国实体经济不利(图源:新华社)

在多年、以及多重的房地产调控政策制约和疏导之下,中国楼市已出现了一些新的迹象——库存余额不多无疑是一个值得关注的点。

中国专业房地产研究机构易居研究院近日发布的百城住宅库存报告显示,截至2018年7月底,其监测的100个中国城市新建商品住宅库存总量环比减少0.6%,同比减少8.0%,库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了7年前(2011年)的水平。中国国家统计局公布的数据显示,2011年末,中国商品房待售面积为27,194万平方米,四年后的2015年末,商品房待售面积涨幅超2.6倍,至71,853万平方米。

更值得警觉的是,隶属于中国内蒙古的呼和浩特市2018年8月底就提出,全面停止房地产去库存调控措施,成为首个停止去库存的城市。

据中国大陆媒体报道,呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局长杨万邦介绍,2016年以来,按照中国国家相关政策,呼和浩特市开展房地产去库存工作,住房土地供应量相对较少,按土地部门提供数据显示全市近三年的住房土地供应不足2,000亩,造成近两年上市销售房源较少;并且呼和浩特市实施棚户区三年改造,共安置30,311户,完成征拆面积606万平方米,按照“先安置、后征拆”的原则,约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置,进一步释放了市场购买力,因此造成去年以来呼和浩特市房价上涨较快。

2017年以来,呼和浩特市的房价一路上涨。2018年7月呼和浩特新建商品住宅销售价格指数环比上涨2.4%,同比上涨11.8%。

换言之,去库存已经是不中国房地产市场里的“重中之重”。因“去库存”政策而衍生的土地供应减少这个现实,正在变相地推高中国楼市的价格。这与中国政府的“房住不炒”的理念相违背。

事实上,中国楼市价格畸高不下的根源从来都不是库存过多,而是供不应求。首先,中国是个人口大国,对房地产的刚性需求较强;其次,中国房地产市场起步较晚,市场机制并不健全;再次,中国的城镇化进程加大了居民对房地产市场的需求。此外,投资热钱在一定程度上推高了房地产价格。另一方面,中国的土地供应制度也影响了房地产价格的“高度”。

那么,在楼市库存见顶,以及去库存政策并不能抑制房地产价格的背景下,中国房地产调控的下一个方向将是哪里呢?

中国百城住宅库存报告的数据显示,从同比增幅看,中国一线城市在连续34个月库存同比下跌后,在今年6月份首次出现同比正增长,7月继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存的阶段。

那么,补库存会是未来一段时间内中国房地产市场里的“常态”吗?

答案或许是肯定的。只是在补库存的阶段,宏观调控的手段亦不会缺失。

首先,经过多年的宏观调控,当下依然看不到中国政府有意放松对房地产市场“管控”的迹象。

其次,中国楼市供需失衡的状态更多地集中在北京、上海、深圳等一线城市。在这些城市,能供应的土地已经不多,但是对住房的需求却在与日俱增。因此,如何调配住房市场,不能缺了“行政调控”这个大手。当前在北京等城市推行的共有产权住房就是典型代表。

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撰写:童木

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