楼市典型样本低价稳定 北京该向德国学这些

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2017-10-10 02:28:10

中国楼市调控仍在继续。调控取得了一定成效,有消息称,一线城市十月黄金周签约率下降7成,但人们还是会有疑虑,是否还会重蹈过去调控的怪圈,就是越调控越涨价。

中国楼市调控成效能保持下去吗(图源:新华社)

实际上,有分析指出,楼市有典型样本,那就是德国。在德国,房价实现了低位且稳定。

综合媒体10月10日报道,从人口流动来看,德国人口经历了一个“城市化—郊区化—再城市化”的过程。具体来看,德国第一大城市、超过百万的城市群人口占比均出现了先降后升的情况。大城市人口占比下降主要是因为工业发展后期,以产业集群为核心的城市群发展导致部分人口流入了围绕中心城市的中小型城市。

如果说人口变化决定了房价的长期趋势,那么信贷政策则决定了购房需求的短期变化。而德国以稳定物价为首要目标的货币政策为房地产市场创造了稳定的货币环境。

另外,德国稳健的货币投放源于一战战败后,德国经历了恶性的通货膨胀,因此无论是德国央行还是欧洲央行都对货币增长设定了严格目标。

除了货币总量供给稳定以外,德国特有的房贷制度也对稳定房价起到了关键作用。一方面,除了传统的商业银行、储蓄银行和信用合作社以外,德国的住房抵押贷款提供方还有建房信贷协会,该机构提供的贷款份额达到10%。

另一方面,德国的住房抵押贷款大多实行的是固定利率,同时抵押贷款额度不能超过总房价的60%。

房产的增值部分不能增加按揭,这样又杜绝了房价上涨与可贷额度增加相互作用导致的房价上涨自我实现。

同时德国政府也出台了四大法规进行顶层设计,逐步形成了完善的房地产市场制度。其中,《住房建设法》对社会保障性住房建设提供资金支持和税收优惠,推进了保障住房的建造。

在《住房建设法》的框架下,德国逐步形成了以房企、住房合作社和家庭自建为主体的房地产供给体系,以及由私营机构主导的保障房建造制度。

在保障住房供给和发展租赁市场的基础上,德国还出台了多项措施抑制炒房投机行为。一方面,“房地产公共评估委员会”提供了具有权威性和约束力的基准价格。根据《联邦建筑法》, “房地产公共评估委员会”依法对当地的地价、房价、租金等制定基准价格。而基准房价保障了房地产市场价格的合理性。基准房价的制定使得对于高房价的认定有标准可依。

同时,从房地产制度来看,充足的住房供给和完善的租赁市场使得居民的住房需求得到保障,同时官方的基准价格和较高的房地产税率又限制了居民炒房的可能。

因此,有分析称,中国房地产市场改革之路依然任重而道远。从人口结构来看,目前中国15-64岁的人口占比也在2010年前后出现拐点,但是人口还是在源源不断地流入一二线城市,这也是支撑一二线城市高房价的主要原因。

从信贷政策来看,近年来每次的房价暴涨背后都有居民疯狂加杠杆的身影,超发的货币和占比过高的房贷正是本轮房价暴涨的源头。从房地产市场制度来看,无论是税收制度还是租赁市场,都有许多需要完善的地方。

而实际上,中国楼市调控已经取得了一定成果。

数据显示,30个城市网签大幅下跌,平均跌幅达到八成,成交量创近三年来最低。今年1至9月,北京、上海、广州、深圳等一线城市,年内平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到了47%。此前热点二线城市中,南京下调了57%,福州下调60%。

但这一成果能否继续保持下去还是个未知数。

综编:六爻

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