中国住建部出重量级文件 楼市调控图穷匕见

曾宣撰写2017-04-08 12:20:37

北京时间4月6日,中国住建部同国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,这是继日前中国央行行长周小川明示紧缩货币供给后,有关部门下发的首个全国性楼市调控文件。

在文件中,针对土地供需失调引发的抢地热潮,住建部对土地供需进行指标化量化管理,通过平衡需求来抑制市场预期。昨日,北京针对三块地处北五环的土地进行拍卖,市场竞拍情绪仍旧激烈,最终以62.1%的溢价率获得成交。相较于先前市场动辄出现100%至150%的溢价率,市场对未来楼市走势的预期正趋于理性。


近期,中国央行行长周小川在接受媒体提问时明确表态中国的货币政策已发生变化,货币供给将从以往宽松转趋中性。(图源:Reuters/VCG)

回归市场面的调控措施

2016年4月,面对土地拍卖市场过热,一、二线城市地王频出,北京市政府带头出台了土地断供政策,试图为过热的土地拍卖市场降降温。然而,暂停土地拍卖反倒向市场传递出土地供需失衡的明确信号,而一系列限购措施更让房价陷入越调越涨的窘境之中。

根据数据显示,在北京市暂停土地供给后,北京的楼市成交价格出现报复性上涨,在8个月间,北京房价从每平米34,748元上涨至44,692元。在恢复土地拍卖后,北京的房价出现报复性上涨,对需求端的控制最终以失败坐收,政府部门被迫正视在泡沫阴影下刚需带来的房价上涨动能,改从供给侧角度对房价展开调控。

在去年底召开的中共中央经济工作会议上,习近平明确指出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,对于房价的调控措施也进一步升级。除了既有的限购限贷政策升级外,中南海也对土地供给制度进行调整,试图建立一套与市场连动的土地供给有机调控机制。

在中共中央积极调控下,2017年前3月,北京市住宅用地供应已达20宗,累积供应面积将超过234.4万平方米。而在住建部与国土资源部发布的文件中,首次以定量指标形式对土地供应量做出规范,当中明确指出:对消化周期在36个月以上的,要停止供地;18至36个月的,要减少供地;6至12个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要增加供地,还要加快供地节奏。

可以预期的是,以“扩大土地供给”为主旨的文件下发后,土地供需失衡所引发的房价疯涨将获得有效抑制。

楼市天花板浮现

近期,中国央行行长周小川在接受媒体提问时明确表态中国的货币政策已发生变化,货币供给将从以往宽松转趋中性。对周小川的政策表态,各界认为是央行紧缩房贷资金的预告。在资金面趋紧的同时,土地供给面宽松则是稳房市的另一项措施。

目前看来,土地供需失衡引发的价格疯涨因雄安新区的设置而提前停止。面对房价持续疯涨,各界都知道房价不能无止境地涨下去,也知道无止尽地追高将加快房价泡沫的破灭。然而,房价上涨动能不减的根本原因在于土地资源的稀缺性,这为中国楼市走势预期提供了稳固的支撑。

不过,雄安新区的设立可望改变市场预期心理。作为首都副都心,雄安的设立让以北京为核心向外辐射的首都经济圈获得分流。随着政府部门、央企、高校大规模向雄安新区搬迁,人口过度集中的问题将获得有效舒缓,北京城区的房价也出现了隐形天花板。

此外,在去年底的中央经济工作会议上,中共中央提出:“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,这番论述有望为雄安推行的房地产改革试点提供了具体参照条例。

目前看来,随着央行货币政策紧缩,既有的柴薪已不足以燃沸当前的房价滚水;对于土地供给限制的放宽正逐渐改变市场对于土地稀缺性的认识。当客观环境发生变化,原先对市场规律造成阻碍的干预正在消失。

在历经多次调控后,房价天花板恐怕已经现形,接下来政府该做的便是如何稳住高企的杠杆,让过高的楼市消风软着陆了.

(曾宣 撰写)

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