大陆楼市釜底抽薪 监管升级深圳抛盘

一墨撰写2017-02-15 00:58:21

中国楼市的“冬天”就这样到来了吗?在中国央行频频收紧信贷资金,连续上调各种央行向银行的借款利率之后,尽管直接的资金价格还没有传导到大陆银行的公开存贷款链条上,但是已有北京、广州、佛山等地的房贷政策开始收紧,多家银行甚至约定首套房房贷利率不低于基准利率的90%。

与此同时,中国证券期货业向房地产项目输送资金的链条也正在被斩断。近日,中国证券投资基金业协会(中基协)正式发布实施《备案管理规范第4号》,要求严控房地产融资和资金流向。严控私募资管投资房地产市场的行为,并且重点指向房地产价格上涨过快过热的16大城市。

综合来看,这一次的中国房地产“寒冬”,或许比预想的要长。中国各地方政府的限购限贷政策只是开始,而包括央行、银行、证券、保险等方面对房地产资金链的全面收紧,才是釜底抽薪的最致命打击。而在深圳的二手房市场,已经有部分投资客急于出手降价在10%—20%左右,作为中国房地产价格风向标的城市,“蝴蝶效应”或许才刚刚开始。


全面收紧房产的融资渠道,意味着中小房企的“苦日子”就要来临(图源:Reuters/VCG)

收紧的“陀螺”

为了遏制房地产的投资品属性,中国监管层正在不断更新监管政策,封堵不符合政策导向的创新金融工具。目前,房地产融资渠道基本被堵死,数据最能表明调控结果:1月份大陆房企融资规模下滑92%。如果局面持续,下半年中小房企或将迎来流动性危机,加速降价推盘将成为必选项。

而由中国基金业协会重磅发布的这份明则指向私募资管实则指向过热的房地产市场“4号文”显然是有备而来,针对性非常强。文件所指的热点城市,其实就是上次中国住建部点名的16个房价上涨过快的城市,包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都等。

如果联系此前证监会的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》,以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》等文件,可以肯定,这一次限制房企融资,打击地产行业资金链,调控房地产行业,是在中国国务院层领导下的金融监管部门的统一行动。

而中基协的这个文件,基本上禁止了现有私募资管所有违规进入房产项目的渠道,包括委托贷款,嵌套信托计划及其他金融产品,受让信托受益权及其他类资产收(受)益权,以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债方式受让房地产开发企业股权,以及其他投资方式。

“香饽饽”不再香

很长时间以来,中国房地产企业和个人房贷,是银行贷款的“香饽饽”。有些资金通过信托绕道进入房市,其实也是来源于银行。央行公布的数据显示,2016年新增人民币贷款中,45%是个人住房按揭贷款,还有更多银行的钱拐了个弯,流入房地产开发项目。

据中共党媒《人民日报》的调查,很多房地产企业通过正常的贷款拿不到资金,就转道信托计划,但资金实际上还是来自银行。信托公司为房地产发行一笔信托计划,同时银行发行理财产品,将理财产品的资金通过券商、基金公司、保险公司等的资管计划与信托计划对接。一般房地产企业通过信托计划获得资金的年利率在15%左右。

如此高的利率,背后充斥着杠杆和债务,一旦资金只停留在金融机构和类金融领域的资产价格上转来转去,这个“接鼓传花”的游戏无法接下去,必须回到能创造财富的实体经济中来,才能循环。

(一墨 撰写)

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