大陆加息蔓延房贷 日本式泡沫真来袭?

一墨撰写2017-02-11 10:34:58

近期,中国央行春节前后上调的市场利率,已经明显传导至北京、广州、杭州、大连等多个城市的房贷利率上。北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折,其中,杭州部分银行首套房利率已提升至95折;重庆首套房部分银行调整至基准;北京二套房贷款期限最长不超过25年。

大陆海通证券首席经济学家姜超警告称,抑制地产泡沫慎用加息政策,因为80年代末的日本泡沫经济、08年美国次贷危机等,源头都在房地产市场,而地产泡沫的破裂无一例外都是加息引爆。中国的房产是否会有另一条路走?

房贷利率为什么上调?

北京是先头部队。从今年1月起,北京地区各主要商业银行便逐渐将首套房利率全面调整为9折,尽管也有银行根据自身情况延长了首套房8.5折利率优惠的执行时间。但从2月份开始,8.5折优惠的“末班车”已彻底消失。


房贷利率上调(Reuters/VCG)

此外据陆煤《21世纪经济报道》,多家北京地区的房地产中介近日接到通知,北京将执行新的个人住房贷款业务要求,具体内容包括:房贷利率不低于基准利率9折、自2月8日(含)起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。

重庆这次房贷调整力度也非常大,直接就按基准利率执行。据综合媒体报道,重庆某国有银行针对首套房按揭或者房贷已经还清的购房者,房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率;还有个别股份制银行也取消了折扣优惠,执行基准利率。

为什么中国央行辩解没有上调基准利率,但是房贷利率还是会上升?这是因为利率回升带动债券收益率上涨,导致房贷利率对银行失去吸引力,还不如去买债。简而言之,房贷利率不回升,银行宁可买国开债,也不会去发放房贷。

杠杆牛的危机?

大陆“金融网红”,方正证券首席经济学家任泽平指出,在加息周期下,高杠杆和利率敏感性部门将受到较大冲击,比如债市、房地产、房地产链上的周期性行业、航空等。对于本轮牛市而言,利率的回升对楼市的冲击将比以往更加显著。

原因在于,一方面,在人口增长缓慢的背景下(2015年上海常住人口已经呈现净流出),杠杆资金主导到了去年轰轰烈烈的地产大牛市,而杠杆资金对利率变化尤为敏感(借钱炒股,利率上涨)。

从2013年开始大陆居民买房的杠杆比例明显上升,并且从2015年下半年开始加速上升,目前的杠杆比例已经接近50%的历史高点,楼市销售的火爆完全是由于加杠杆导致的。

另一方面,人口结构也意味着杠杆牛市难以为继。从人口结构来看,年轻人的加杠杆能力是最强的,当人口结构趋向于老龄化时,加杠杆的能力将会下滑,也就无法继续支撑房地产的销售和房价了。而中国目前已经过了抚养比的拐点,人口结构将逐渐恶化,2016年的加杠杆游戏难以持续下去。

海通证券首席经济学家姜超团队就警告称,在泡沫已经发生之后,如果贸然加息,或使得泡沫突然破裂,引发金融风险。纵观历史上几次地产泡沫破灭引发的金融危机,远的包括80年代末的日本泡沫经济,近的包括08年美国次贷危机,源头都在房地产市场,而地产泡沫的破裂无一例外都是加息引爆的,所以在治理地产泡沫的时候对利率政策一定要慎之又慎。

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(一墨 撰写)

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