郭金龙说重话 北京房价买点再现?

曾宣撰写2016-12-28 01:05:02

北京时间12月27日,北京市委书记郭金龙就当前北京房价发表看法时表示:“要清醒看到,房价已经过高,积累了风险,而且增加了社会焦虑,也是对城市可持续发展和谐稳定的巨大挑战”。从郭金龙的这番表述来看,中国政府将对早先通过开闸放水“去库存”的政策做出调整。房价非理性上涨造成的威胁已不仅止于资产泡沫可能造成的危害,更与社会稳定息息相关。然而,面对郭金龙这番发言,市场上反倒流传“政府越打房价越涨”的声调,北京市能否颠覆市场对赌心态成为这场房价平抑战能否取胜的关键。

自2015年初以来,在楼市去库存政策拉动下,中国一二线城市房价进入新一轮上涨周期。然而,深究这波房价上涨的成因便不难发现,这不是单纯的市场行为所导致,而是中国模式中“融资型土地政策”下的副产品。然而,随着政府在货币政策上的立场转趋保守,已处在波段高位的房价已到了强弩之末,这也意味着“融资型土地政策”已难再为经济增长增添柴薪。中共中央亟需引导地方政府从以往高度仰赖土地拍卖的来钱模式转变为“可持续的现金流”模式


郭金龙释出平抑房价信号(图源:Reuters/VCG)

土地融资已成为恶性循环的根源

从目前情况来看,在中共中央加强对房价调节的情况下,地方政府已很难再通过土地拍卖来筹措财源。根据中国财政部提供的统计数据显示,截至今年11月,中国的国有土地出让金收入达到30,979亿人民币(约合4,460亿美元),较上一年同期增长19.1%。而在2015年同期,这项金额落在26,020亿人民币,较2014年同期减少10,730亿人民币,降幅达到29.2%。

从中国政府公布的2015年地方一般公共预算支出总额达到150,218.78亿人民币来看,土地拍卖收入占到地方支出比例介于18%至22%之间,地方政府高度仰赖土地拍卖收入。然而,在预期机制尚未完善的情况下,作为地方政府重要财源的土地出让金也受到非市场因素所干扰,这也给地方政府维持当地秩序造成诸多限制。

此外,随着中国经济出现放缓,对于习惯通过举债刺激经济增长的地方政府来说,抬高土地价格有其合理诱因。当地方土地拍卖价格屡创新高,地方资产估值也随之高企,这意味着对土地供给握有审批权的地方政府手上有着银行眼中的“优良资产”,这一方面能降低地方资产债务比例,另方面也能疏通银行资金通路,提高当地资金流动性。

然而,地方政府、开发商、银行等三方为了共同利益将土地价格拉高,进而创造出账面上的财富效应。但土地价格高企不仅抑制了市场上的实际需求,更导致了市场扭曲。市场非理性行为不仅加剧社会焦虑,多数人的利益也为少数利益团体所把持,对于中国经济的可持续发展更将形成永久性伤害。

改变经济地貌来重构市场预期

从现况来看,中国经济正处于深度转型过程之中,在新的增长动能尚未成熟之际,为确保经济稳定并保障社会秩序,中共中央对于地方政府通过土地融资来缓解债务压力采取“睁只眼闭只眼”的态度。然而,市场投机行为濒临失控也让中共中央必须回过头对“融资型土地政策”进行检讨。

总体来说,随着中国进入中等收入国家行列,通过经济刺激手段拉动经济增长的空间已遭受结构性局限。此外,中国虽拥有巨大的城镇化潜能,但对于房地产业的提前、过度投资已使得中国现有的房屋存量大于城镇化所需数量。据统计,截至2015年底,中国尚有足够2亿人居住的房屋处在在建、待售状态。

(曾宣 撰写)

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