沈建光:中國房價屢控屢漲之謎

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2017-05-17 07:56:36

如何看待中國房價收入比、按揭收入比等方面奇高的現象?怎樣理解中國房地產泡沫之謎?對于這些問題中國首席經濟學家論坛理事,瑞穗證劵中國首席經濟學家沈建光揭開了中國房價屢控屢漲之謎。


据商業見地網引用沈建光的文章報道,近十年來,有关中國是否存在房地產泡沫的爭議從未停歇,但答案一直莫衷一是。如果中國房地產存在泡沫,為何房價屢控屢漲,瘋狂購買的人越來越多,但從未見泡沫破滅?如果中國房地產市場不存在泡沫,那又如何解釋中國一线城市房價已經遠遠脫離收入水平,以及在一些國際通行的衡量泡沫水平的指標,如房價收入比、按揭收入比等方面奇高的現象?怎樣理解中國房地產泡沫之謎?

文章指出,中國房地產市場的獨特之處。

不難发現,過去十几年中國房地產市場漲多跌少,且每次下跌都是在政策調控下的短期回落,其后由于政策由緊轉松,報复性反彈后,房價都會在很短的時間便超過前期峰值。中國房地產鮮有下降周期,且諸多國際衡量泡沫的指標處于高位,但這种情況得以長久持續,并未出現房地產危機。

這使得不少觀點認為,中國并不存在房地產泡沫,中國房地產實踐挑戰傳統經濟學理論框架的背后,是中國獨特的制度框架使然。這种獨特之處能夠對抗經濟規律,支持中國房地產永遠上漲。

這些論點包括:中國獨特的土地財政;獨特的戶籍制度以及相應的公共服務;中國獨特的文化傳統;中國政府對房地產市場政策強有力的干預以及缺乏成熟的住房租賃市場等。

然而,即便中國的房地產市場有其特殊性,也只是改變了泡沫衡量的閾值而已,并非是對抗經濟規律的證据。

作為資產價格,衡量其是否有泡沫的最根本依据在于是否長期脫離基本面的運行。以往中國房價之所以屢控屢漲,泡沫看似得以長期存續,不在于其特殊性,也并非沒有泡沫的出現,而是在泡沫積聚之際,中國政府并未采取類似于上個世紀末日本政府主動刺破房地產泡沫的做法,反而短期內通過行政手段防止泡沫進一步擴大,再推動收入的改善在发展中化解泡沫。

數据顯示,過去三十年來,中國經濟一直享受著改革開放與經濟全球化的紅利,經濟增速整體上保持了高速增長,收入增長多年來保持兩位數高速增長,2013年以來,收入增速回落至10%以內,但整體上也保持了8-9%的較高水平,不低于GDP名義增速。這种房價-收入螺旋式上漲模式使得中國房地產泡沫短期出現但基本面改善消化了泡沫,進而降低了房地產危機的風險。

然而,與以往不同的是,由于中國目前已處于由高速收入增長向中高速增長轉變的新常態時期,未來收入很難延續以往兩位數的較高增長,甚至可能由于轉型,出現短期的結構性失業。但近兩年的一、二线城市房價比以往漲得都凶狠,說明市場并未對收入放緩有充分預期,相反,憑借以往房價只漲不跌的經驗,認為中國房地產市場依靠其獨特性、以及相信政府會為房地產背書就能對抗經濟規律。

因此,螺旋式房價收入上漲模式恐難以為繼。考慮到房地產泡沫給經濟帶來的諸多風險,尽快推出更為長效的機制減少未來房地產泡沫的集聚,如加快財稅體制改革、戶籍制度改革與公共服務均等化改革,推廣房產稅以及完善租房租賃市場,扭轉房地產國家背書預期等,對于防范金融風險已比以往历次調控都要迫切。

編輯:六爻

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